Location saisonnière en copropriété à Antibes : ce que dit votre règlement, ce que vous risquez, ce qui a changé

À Antibes et Juan-les-Pins, l'immense majorité des appartements loués en courte durée se trouvent en copropriété : immeubles du bord de mer, résidences avec piscine, copropriétés du centre-ville ou du Vieil Antibes. Et c'est précisément là que se joue une question que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard : votre règlement de copropriété vous autorise-t-il réellement à louer en meublé de tourisme ?

La question n'a jamais été aussi sensible. Entre la loi Le Meur de novembre 2024, une jurisprudence en pleine évolution et une décision récente du Conseil constitutionnel, le cadre juridique de la location saisonnière en copropriété a profondément changé. Voici ce que tout propriétaire antibois doit savoir avant de publier ou de maintenir son annonce.

Le règlement de copropriété : le document à lire avant toute chose

Avant même de penser déclaration en mairie ou numéro d'enregistrement, le premier réflexe doit être de relire votre règlement de copropriété. Ce document, remis lors de l'achat du bien, définit la destination de l'immeuble et les conditions d'utilisation des lots. C'est lui qui détermine si la location courte durée est possible, tolérée ou interdite dans votre immeuble.

Le point central à identifier est la présence éventuelle d'une clause dite d'habitation bourgeoise. Elle existe sous deux formes aux conséquences très différentes.

La clause d'habitation bourgeoise exclusive (ou stricte) réserve les lots à la seule habitation et interdit toute autre activité : professionnelle, commerciale, artisanale. Dans un immeuble régi par une telle clause, la location meublée touristique est en principe compromise, et la jurisprudence a régulièrement donné raison aux copropriétés qui s'y opposaient.

La clause d'habitation bourgeoise simple (ou relative) admet, en plus de l'habitation, l'exercice de professions libérales. La location saisonnière y est généralement possible, d'autant qu'un arrêt important de la Cour de cassation de janvier 2024 a jugé que la location meublée de courte durée, lorsqu'elle n'est accompagnée d'aucune prestation para-hôtelière (petit-déjeuner, ménage quotidien, accueil personnalisé de type hôtelier), constitue une activité civile et non commerciale. Un point essentiel face à une clause qui n'interdit que les activités commerciales.

Enfin, certains règlements ne comportent aucune clause restrictive : la location courte durée y est alors libre, sous réserve de ne pas créer de nuisances excessives pour le voisinage.

La difficulté, en pratique, tient à la rédaction de ces clauses, souvent ancienne et ambiguë dans les copropriétés antiboises construites dans les années 1960 à 1980. Entre une clause exclusive, une clause simple et une formulation hybride, l'interprétation peut basculer d'un côté ou de l'autre. En cas de doute, une analyse par un professionnel du droit est un investissement modeste au regard de l'enjeu.

Ce que la loi Le Meur a changé pour les copropriétés

La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a introduit trois nouveautés majeures qui concernent directement les propriétaires en copropriété.

Premièrement, l'interdiction est devenue plus facile à voter. Avant la loi, interdire la location meublée de tourisme dans une copropriété nécessitait l'unanimité des copropriétaires, une hypothèse quasi théorique. Désormais, l'assemblée générale peut voter cette interdiction à la majorité des deux tiers des voix. Cette possibilité est toutefois strictement encadrée : elle ne s'applique que dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux, elle ne peut viser que les lots qui ne constituent pas la résidence principale de leur occupant, et elle ne concerne que la location de courte durée. Votre résidence principale, louée dans la limite légale des jours autorisés, ne peut pas être visée par un tel vote, et la location longue durée ou en bail mobilité reste toujours possible.

Deuxièmement, la transparence est devenue obligatoire. Tout propriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit désormais en informer son syndic. La location "discrète", que certains propriétaires pratiquaient sans en référer à personne, n'est plus une option : le syndic, et donc la copropriété, sont officiellement informés de l'activité.

Troisièmement, les nouveaux règlements doivent trancher la question. Tout règlement de copropriété établi depuis fin novembre 2024 doit mentionner explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite. Pour les programmes neufs d'Antibes et de ses environs, la question est donc réglée dès l'origine, dans un sens ou dans l'autre. Vérifiez ce point attentivement avant tout achat en VEFA destiné à la location saisonnière.

Mars 2026 : le Conseil constitutionnel verrouille le dispositif

Le nouveau mécanisme de vote aux deux tiers a été contesté devant le Conseil constitutionnel par des propriétaires qui y voyaient une atteinte au droit de propriété. Par une décision du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a validé le dispositif : le vote d'interdiction à la majorité des deux tiers est définitivement conforme à la Constitution. Le Conseil a par ailleurs précisé qu'une interdiction votée s'applique à tous les copropriétaires, et qu'elle peut être levée ultérieurement à la même majorité.

Pour les propriétaires antibois, la conséquence est claire : le débat juridique de principe est clos. Si votre copropriété réunit les conditions d'éligibilité au vote et qu'une majorité des deux tiers se dégage, l'interdiction est solide. La bataille, désormais, se joue sur le terrain de l'analyse du règlement et de la régularité des résolutions votées.

Les limites du dispositif : tout n'est pas perdu pour les propriétaires

La portée réelle de la loi Le Meur reste toutefois plus étroite que ce que les gros titres ont laissé entendre, et la jurisprudence récente l'a confirmé à plusieurs reprises, notamment un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence de mars 2025, particulièrement pertinent pour les copropriétés de notre région.

D'abord, le vote aux deux tiers n'est possible que si le règlement interdit déjà les activités commerciales dans les lots d'habitation. Or beaucoup de règlements autorisent les bureaux, les professions libérales, voire certaines activités commerciales : ces copropriétés ne sont pas éligibles au vote allégé, et l'unanimité y reste la règle pour interdire quoi que ce soit.

Ensuite, la qualification de l'activité compte. Puisque la Cour de cassation considère qu'une location saisonnière sans prestations para-hôtelières est une activité civile, un propriétaire qui se contente de louer son appartement meublé, sans services de type hôtelier, dispose d'arguments sérieux face à une clause n'interdisant que le commerce. Chaque situation reste néanmoins une question d'espèce, que seul un examen du règlement et des conditions réelles d'exploitation permet de trancher.

Enfin, les résolutions votées en assemblée générale sont fréquemment mal rédigées : périmètre d'interdiction trop large, clause visant "toute location" au lieu des seuls meublés de tourisme, application à des lots qui n'auraient pas dû être concernés. Ces malfaçons ouvrent des voies de contestation, dans les délais légaux de recours contre les décisions d'assemblée générale.

Copropriété et voisinage : la vraie clé, c'est la gestion

Au-delà du droit, il faut dire une vérité simple : la quasi-totalité des conflits entre location saisonnière et copropriété naissent de nuisances concrètes. Valises qui roulent à minuit, allées et venues incessantes, fêtes, bruit sur les balcons, digicodes communiqués à des inconnus, locaux poubelles saturés. C'est ce vécu qui pousse les copropriétaires à voter des interdictions, bien plus que l'hostilité de principe.

Un propriétaire dont le logement est géré professionnellement inverse cette dynamique : voyageurs vérifiés avant l'arrivée, règlement intérieur communiqué et signé, interdiction stricte des fêtes, arrivées autonomes et discrètes, ménage irréprochable, interlocuteur local joignable par le syndic et les voisins en cas de problème. Dans les immeubles où nous gérons des biens à Antibes et Juan-les-Pins, cette présence locale change radicalement la perception de la location courte durée par le voisinage. Un voisin qui sait qui appeler en cas de souci ne monte pas de front anti-Airbnb en assemblée générale.

Maintenir de bonnes relations avec son syndic et ses voisins n'est donc pas une simple courtoisie : c'est, très concrètement, la meilleure protection de votre activité locative sur le long terme.

La checklist du propriétaire antibois en copropriété

Avant de louer ou de continuer à louer en courte durée dans une copropriété à Antibes, assurez-vous des points suivants : relire intégralement le règlement de copropriété et identifier la nature exacte de la clause d'occupation ; consulter les procès-verbaux des dernières assemblées générales pour vérifier si le sujet des meublés de tourisme a été évoqué ou voté ; informer le syndic de votre activité, comme la loi l'impose désormais ; veiller à une exploitation sans prestations para-hôtelières si votre règlement n'interdit que les activités commerciales ; encadrer strictement le comportement de vos voyageurs pour prévenir toute nuisance ; et, en cas de clause ambiguë ou de projet de vote d'interdiction, consulter rapidement un avocat spécialisé en droit de la copropriété.

Rappelons-le : cet article présente le cadre général et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé, chaque règlement de copropriété étant unique.

Faites gérer votre bien en copropriété par des professionnels du terrain

Chez Rent Your House, conciergerie locale à Antibes, Juan-les-Pins et Biot, une grande partie des biens que nous gérons se trouvent en copropriété. Nous connaissons les exigences de ces environnements : vérification systématique des voyageurs, consignes de tranquillité communiquées avant chaque séjour, arrivées autonomes maîtrisées, entretien irréprochable des logements et disponibilité permanente pour les syndics et les voisins.

Vous possédez un appartement en copropriété à Antibes et vous vous interrogez sur sa mise en location saisonnière ? Contactez-nous : nous étudions avec vous la faisabilité de votre projet et, si les conditions sont réunies, nous prenons en charge une gestion qui protège à la fois vos revenus et vos relations de voisinage.